生活資訊: (法律問答信箱) 商鋪分租 注意什麼

2018年7月
文展雲律師
文旭慧律師

問:
兒子開餐廳,想省裝修費,便在商場找到分租商鋪。請問要注意什麼?

答:
分租約,極度受制於主租約(Master lease)的條件,所以必須拿到完整的主租約。對方有可能刪掉或塗去租金條款,以保商業隱私。完全了解所有條款,尤其是牽制影響分租權利和責任部分。例如:是否允許分租?允許開餐廳?營業及休息時間符合令公子的計劃?設計及裝修是否須經商場管理處審批?等等。
大房客(或稱二房東)違約,導致業主追究,甚至終止租約,分租客一般不能左右或挽救,所以在分租談判中,爭取要求業主承認及同意這次分租關係。要求大房客及業主同意,當大房客違約超過30天後或更緊急情況下,在主租約明定的糾正時限內,業主須書面知會分租者;允許分租者繳交租金與業主,或糾正問題後繼續使用該分租店。所有替大房客預付款項,可在分租金中抵消。若分租面積接近大房客的面積,考慮頂替成為大房客,接上主租約餘下租期,承擔主租約的權利與責任,而分租約從此終止。
萬一業主的整個或大部分商場,被政府徵用或私人機關收購時,分租客所花的裝修佈置損失能否獲得適量賠償?遇嚴重天災人禍,大房客可能從業主取得賠償,而不給分租者,所以分租客也應自購恰當保險自保。
由於處在商場內,其運作管理及宣傳得當與否,對分租者生意影響很大。商場管理費分擔是否轉嫁到分租者?也應在分租約中,允許自己分租及轉租,例如門前空間分租。但若將全盤生意賣予第三者,便要將分租約餘下期限轉予買家,大房客及業主則會以合理標準審核買家資格,決定是否批准轉讓。
在分租約內,禁止大房客在這商場內,再分租給任何飲食業或與令公子餐廳相同的生意,以減少競爭。
上述分析,只屬一般考量因素,希望有所幫助。投資餐廳,花費不菲,更應審慎,最好聘用專業律師在文件上把關。