2015年6月
文／文展雲律師 文旭慧律師
問：
我正考慮購買一個生意，物色了兩家，位置各異。一是在很旺的商埸，另一是在街角店舖，該如何取捨？
答：
您要買生意，無疑是一項投資，只有從生意額與各項開支的差額，才可預算可能的利潤。生意額的多寡，表面看是商場人流多、生意額潛質大，但若將來附近出現更新、更具吸引力的商場，那時的景況便會大不相同。當然，獨立街鋪也難免會有新的對手出現，或市區發展改變令生意有所變化。
業主規定營業時間也不容忽視，尤其是在商場內，要受制於商場整體運作時間，除了每日營運時間不同外，也有國家假期關閉休息的要求，這不同於私鋪的自由，除非業主在租約上有明文限制。租約是由私人或公司來簽訂？要不要私人擔保該租約履行上的法律責任？若是，可以考慮要求業主接受有限度的擔保，只是所存放的租約按金會被沒收。
另一方面，商場有很大的公共場地及停車場、維修隊伍、保安、宣傳活動、照明空調及管理公司，都是額外開支，故商場租約會要求租客分擔，一般以所租面積佔商場總面積的比例計算。有些商場租約，要求將收入的若干百分點作為附加租金繳納，這點應儘量爭取刪掉，不然便要定期審查生意帳簿，產生極大不便及爭議。
更應注意的，是兩者租約條件所帶來的開支。基本上，商業租約是由業主本人、其代表律師或代理經紀擬訂，體現業主與租客雙方達成租賃條件後所要遵循的法律文件。租約並無劃一版本，雖然有些重點相近，但各有不同，一旦雙方簽訂，便成為約束雙方的具法律效力的文件。
要留心的除了基本租金、租期長短及加幅外，也要知道是否要付生活指數調整附加漲幅、遲交租罰款和所需按金額。若有續約條款，應一早訂明在租約上，請堅持加租幅度，避免日後續約時依市價決定。市價觀念很抽象，難以可靠地掌握，一旦日後生意成功而想續約，業主發難便沒意思了。
也應計算自我保險開支，例如生意設備、存貨及對外第三者保險、員工工傷保險及失業保險，亦要注意業主是否要求分擔物業火險或對外第三意外保險、保險額及要求的保險公司等級，以及是否要購買停業收入保險等。
審查各項什費，其中一項較明顯的是地稅，是否要付全部地稅或租約開始後的地稅增加部分？計算方式是否公平？增加地稅原因？或現在地稅享受政府優惠，日後會恢復原比例？
此外，業主是否要求租戶負責維修保養？範圍是鋪內或鋪外？如房頂、外牆、地基、水管、電缐系統、排污系統……這樣便要顧及物業狀態，如樓齡及保養狀況。若要負責排水系統，到鋪外什麼地方？是否要分擔或全部負責清潔掃除鋪外垃圾、冰雪？
也要確定有沒有獨立水錶電錶和煤氣錶來量度及支付自己的消耗，以及排水系統是否流順無堵塞、電量或煤氣量是否足夠、裝修店舖有怎樣的規笵、是否要由業主指定等問題。有多少免費裝修期？萬一政府不通過裝修如何進退？可能先與專業工程、劃則師、律師確認後再簽租約較保險。
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