2014年1月
文／展雲律師主持
問:
我將退休，手上有筆錢，很想買賣法拍屋。據聞利潤很高，也聽說風險不小，不知在投資及法律上應注意些什麼？
答:
買賣法拍樓宇，先要了解法拍背景。法拍的籠統定義，是債主在完成向法院入禀及處理案件程序後勝訴，法院下令批准債主拍賣欠債毀約者所擁有或抵押之物業，以清還各種債務。這樣的程序，一般要拖兩、三年時間。
從此可見，參與買賣法拍屋，的確是牽涉法律的較複雜投機活動。商業樓宇或工業廠房等類，雖有若干共通點，但也有不少獨特性；篇幅所限，不在此詳談。若涉足此等物業，要請專業律師協助。
買賣法拍樓宇，首要是物色恰當的物業，涉及地點、物業現狀及預期提供多少清理裝置維修；法拍程序所衍生的產權及其他問題；成交程序的每一步驟，都需審慎周全地執行，缺一不可，否則可能功虧一匱，蒙受嚴重損失。
對於刊載的拍賣物業通告要詳加了解，如法拍的時間地點、競投方式及規定、何時可驗房（不可驗看房產內部的物業，風險更大）、付訂金方式、合約細節（多不能談判修改）、何時簽妥及成交期限等。
此外，也應評估競投物業所在地是否有治安、周邊經濟發展、基本服務惡化傾向，故應小心查探了解該地區的可發展或持續性。當然，這也視您投資及持有的長短而定。
除了競拍價格外，也要預估該物業所需的清理（如垃圾、油缸、石棉、鉛漆等）裝修費用，應請建築裝修者陪同檢驗評估，以核算投資多少才可使用或出售。若售價回報不理想，也可考慮出租方案，看看扣除必要開支如地稅、保險費、雜費、管理費及維修預算後，回報率是否理想。
鑒於法拍的特殊性，對產權衍生的問題也不能掉以輕心，應請有經驗律師輔導護航。一般主理法拍的債主（多是銀行，也有私人）律師，會將一切涉案的當事人列在法拍文件上作為連告人，若按應有的程序，最後法官批准簽字時，該等涉案當事人的債權會因法令而被取消，但有若干官方債權或具有效租約或租權的房客卻不受此限，故應小心查問。
有時，前業主因經濟或其他原因而對該樓宇失修，以致房客因不安全或不合適居住，而被政府有關單位勒令或勸導暫時外遷，這並不表示他們的租約結束，不能重新入住你新裝修旳房子。這在買入租金管制或租金穩定的樓宇時更要小心，不然可能得不償失。
要加快完成產權調查，以確定各項受保項目。例如：主權來龍去脈及地皮呎吋交代清楚，不存在任何對該物業的追討權，測量圖與現況一致；樓宇具合法使用權；不存在或已解決在各政府部門的違規記錄及地稅水費的欠帳……務求正常或可接受，才可安心成交。
法拍合約，要求各條款執行時間緊湊，不容誤期；絶對現金交易，多30 天內成交。如此緊急完成交易，確有不少風險，所以買這類物業應考慮用有限公司來操作及持有，以免有任何失誤而被追究時，私人財產受到牽連。
其他生活資訊文章
(聰明理財) 年終前理財策略
(聯邦短消息) 公平勞工標準法 Fair Labor Standards Act (FLSA)
(移民官手記) 新安檢程序
(法律問答信箱) 法拍樓宇 如何買賣？
2014年1月內容
專題 • 綜合時事評論 • 天倫樂 • 健康天地 • 繽紛世界 • 智慧路 • 生命的旋律 • 愛心匯點 • 美味人生 • 生活資訊 • 紐約角聲消息 • 美東教會消息 • 紐約之窗 • 弗州快訊 • 中大西洋姿彩 • 德州園地 • 休士頓角聲癌症協會 • 德州教會消息 • 休士頓園地 • 達福園地 • 芝城園地 • 紐英倫園地 • 南美秘魯園地
