2015年10月
文／文展雲律師 文旭慧律師
問
兩年前簽署買房合約，經紀幫助申請貸款但被拒，她因急事返國；我請她轉告雙方律師取消合約，卻不料她竟忘記，以致對方律師以我毀約為由要沒收訂金，我方律師建議告上法庭。我應如何處理？
答
買房者如需銀行貸款，買賣合約的條款應註明貸款之成敗，是否為交易能否做成、買方達到財務要求及履行合約責任的前提條件，稱為「貸款前設性條款(Mortgage Contingency Clause)」，意即在合約所定期限內，若貸款未最後決定或者失敗，買方要及時通知對方律師要求延期；對方若不允，便取消合約並退回訂金。
合約另一條款涉及雙方通訊(Notice)，規範雙方接受何種形式的通訊媒體、代表人及程序等，一般會排除口頭通知。若經紀忘記通知，表面看律師的確不知貸款被拒，因而難以向對方律師爭取應有保障，但律師既是您的法律代表，縱使客戶沒有及時告知貸款近況，當合約所訂貸款期限屆滿時，也應儘量與客戶、房產經紀甚至客戶貸款經紀聯絡，確認貸款進度。
如果仍未獲批准書或已被拒絕，又或無法跟客戶本人、地產經紀或貸款經紀聯絡，應按所規定的通訊形式知會對方律師，可能要求延長貸款期限或告知貸款被拒、要求取消合約及退訂。因此即使客戶有不周全處，但只要您與律師事前沒有特別協議，禁止律師在這方面跟進，那律師就可能存在疏忽。
未按約依例守時知會對方律師貸款失敗，便算滿足或放棄了貸款前設問題。當對方按合約完成或可以合理克服困難，而準備、願意及可以成交（即合約中常用術語：Ready,Willingand Able），您仍然可用全現金方式成交，除非您因無法籌足交易所需餘額，對方才算勝券在握。在成交過程中，賣方若仍有不少要克服的問題，在產權上涉及沒法按合約條款準時解決的問題，例如：與鄰居的主權爭議、政府已登記在案的違章建築問題等；在房屋狀況方面，房子無法按約交吉等，可能讓雙方在各不虧欠下退回訂金，解除合約。
若興訟，建議關注點放在地產經紀及當地法律上。經紀有時單純代表買方或賣方，有時同時代表買賣雙方。若您的經紀代表賣方或買賣雙方，而當地法律有「主要人物與代表法(Principal And Agency Law)」，允許經紀的代理角色也可代表房東，您便有反敗為勝的機會──您的地產經紀也是協助貸款的經紀，便可算作由地產經紀代表賣方接獲您貸款失敗及要求取消合約的通訊。
當然，就通訊媒體形式，您好像下的是口頭通知，有利的證據是經紀收到貸款銀行的拒絕信，可視為賣方取得貸款被拒的書寫文件及取消合約的要求。此外，不少合約在貸款條例中，一般安排了貸款失敗後自動互相取消的機制。這類訴訟案件，雙方都要自付律師及審案費。
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