2015年9月
文／文展雲律師 文旭慧律師
問：
四年前在紐約購入一獨立房，住了一年半後遷往長島；空置半年後，出租與人。最近有經紀遊說售房，可獲利潤$30萬；經紀說空置時間可算入兩年時間內，享用免稅資格。若這是真的，要否繳利得稅？可有方法延稅？
答：
國稅例中，允許主要居住(Primary Residence)的業主，在符合所列條件下，售房後享用投資利得稅(Capital Gain Tax)，最高個人$25萬、夫妻$50萬。享受這樣的優惠，所售房產限於自己擁有且曾用以自住，在出售前五年內，最少有兩年擁有及使用(Ownership AndUse)；Condo、Co-op、汽車流動房，或設有居所的空地，也符合資格。
您住了一年半，其後搬往長島，半年空置時間不屬於使用(Use)，同時其主要居住房地位亦被長島所購房子取代，所以不可合併計算以符合兩年居住期要求。再有，將房子出租，更不能視為主要居住房。按以上分析，您很難享用出售主要居住物業所能享受的免稅優惠。當然，為求萬無一失，應請教有經驗的會計師。
另一方面，因您在最近兩年將房子出租，不妨考慮用1031同類物品交換延稅法(1031 Tax Deferred Like Kind Exchange)，若符合資格，可將所賺利潤、當初投資額、其間投入設置裝潢等開支，一起用於購進新投資物業，以暫緩繳納稅款，直到放棄這樣的優惠時，再按當時稅制付稅，如此便可增加現金流動量。
1031延稅法有多項嚴格要求，包括出售物(Relinquished Property)與取代物(Replaced Property)須為同類，且持有該等物品必須是有投資意圖(InvestmentIntent)、持有一段合理時期、在出售物售出45天內必須認定取代物，且於售出後180天內完成購入取代物的過戶手續。
若要完全延稅，買入取代物價（連同成交費）必要高於售出物價（扣除成交費），不然，所有用不盡的物價，便被視為投資利潤征收利得稅，稅率可高達28%。
以上只是粗略提要，您談及租賃房子，要考慮以往報稅方式（逐項報稅Itemized Deduction）及有否以ScheduleE申報、有否報折舊等。凡此種種，應請教有經驗的會計師和律師。
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